以房真能養老嗎？
■林萬億
內政部日前推出類似「不動產逆向抵押貸款」的養老方案亮點，稱為「以房養老」，意即老人將自己的房子抵押給政府，政府估算老人餘命與房屋價值後，按月發給養老金到老人死亡為止，之後房子收歸國有。申請人須年滿65歲以上、無法定繼承人、自有房屋無貸款、且公告現值低於中低收入戶標準（臺北市776萬元、新北市525萬元、臺灣省、臺中市、臺南市、高雄市480萬元，金門、連江375萬元以下）者，初步名額100名。抵押的房子不得轉租，若要出售須先與政府解約，償還已領養老金給付加計利息，利息依國宅貸款利率計算。房子在抵押期間必須投保災害保險，保費在每年第一次撥發給付時扣除。若發生災害，房子損失部分由保險公司理賠，但政府會先從中扣除已領給付加計利息。老人若結婚，婚後配偶成法定繼承人，契約跟著終止，須償還已領給付加計利息，取回房屋所有權。這個方案推出的目的是讓那些自有低價房屋，卻沒現金可用的老人，以房屋抵押換取每月養老金。乍看之下似有道理，其實，問題很多。
「以房養老」不是社會福利
首先，這是理財，不是社會福利。一般不動產抵押貸款是順向的，是指不動產（例如房屋）所有權人（借款人）將其自有房屋向金融機構抵押貸款，金融機構鑑定其房價後，以一定比率（例如八成）貸給現金，借款人拿到一筆房屋價值八成的現金。此後，就按月償還本息，直到本息還清為止，房屋產權才又回歸借款人。而所謂的「不動產逆向抵押貸款」正好相反，擁有房子的人，將其所有權抵押給金融機構，拿回來的不是一筆大額現金，而是分期提領。這本來是金融機構操作不動產抵押貸款的生意，卻被內政部拿來營業，利用公益彩券盈餘做莊。政府撈過了界，絕非好事。
不確定風險非常高
其次，不確定性很高。每月提領的現金多少，就要看房子值多少錢，再加上要領多久？如果分期的期數固定，每期可領金額就很容易計算，也就是房屋價值拆成固定期數，即是每期提領金額。然而，借款人會活多久不確定，只能推估，不能靠算命或健康檢查。活得久，分期提領金就要少。
一般不動產抵押貸款借款人能貸到的錢少，是因為金融機構怕借款人不依契約履行還錢，屆時只能拍賣房子抵債，當然要先將貸款打折；再者，金融機構要營利，就靠貸款利息了，利率高，獲利就高。而承辦「不動產逆向抵押貸款」的金融機構考慮借款人死後房子產權會歸其所有，屆時房價高低很難估算，可能受到房價波動影響，也會受到房屋折舊影響。如果估得高，就要付給借款人較高的分期提領金。另外，還得推估借款人能活多久。所以說，對貸款機構來說，房價鑑定與餘命推估都是風險，當然不可能高估房價與分期提領金。一旦借款人壽命很長，金融機構就會賠本。對於借款人來說，兩者也都是風險，房價被鑑定太低是損失，太早死也是損失。這種商品的買方是老人，實在經不起這種高風險管理的折騰。
老人吃虧政府佔便宜
第三，對老人不利。如上述，貸款機構絕不會讓借款人佔便宜。根據內政部初步精算結果，以公告房屋價格為300萬元者為例，65歲長者，男性月領8,200元，女性因壽命較長，每月平均可領取額度就變少，為7,100元；75歲長者，因餘命不多，男性月領13,400元，女性月領11,700元。如果一位老人有房子值300萬，依經建會推估，2020年時，臺灣男性平均餘命為78.13歲，女性為84.18歲。倘若男性65歲加入本方案，平均可以領13年又2個月，每月領取8,200元，總計可領129萬5600元。女性平均可領19年又6個月，總計可領166萬1400元。不管男女老人領到的錢，都比房屋價值300萬少一半左右。可見貸款利息之高。除非房價大跌，或折舊超出預期的快，不然，政府就賺很多。如果是75歲才加入，男性總計可領50萬9200元，女性可領128萬7000元。政府賺更大。何況說，房價只是公告價值，而非以市價計算。政府既然把它當社會福利來辦，卻從老人身上撈大錢，好嗎？
政府變成物業管理公司
第四，簽約老人往生後，這些房子收歸政府所有，內政部變成業主，要去處分這些不動產，怎麼處分？政府幹嘛沒事找事做？以現在政府部門的分工與能力，根本管不好這些房子。如果，將這個業務外包給金融機構，那根本就不須要政府出面，有利可圖的生意銀行自己會做，何須假手政府。如果政府又拿錢去補貼承接銀行，一定會被罵圖利。
最後，適用的對象很少。初步只有100名，未來也不會有更多人申請。因為條件限制嚴苛。老人既無繼承人，房價又低的人數本就不多。自有房子房價很低，可能就是中低收入戶，就會有生活補助了，不急著需要這個方案。反之，如果放寬標準，內政部又會陷入生意越做越大的兩難，保證被罵不務正業。
其實，老人需要的不只現金給付，為何政府盡是往現金給付方向思考問題呢？想一想老人住在沒有電梯的公寓怎麼生活下去、人行步道與公共交通對老人很不友善、長期照顧設施不夠普及、老人缺乏活動場所等不是也很重要嗎？如果，「以房養老」適用某些人，他們不是中低收入戶，那就指點金融機構趕快推出這類商品，政府只要訂立遊戲規則，幫助老人獲得充分資訊，老人自然會選擇加入。就像很多老人已購買商業保險保單，政府從也未借箸代籌過。政府不能為了要有施政亮點，就隨便放一把火。 ※本文摘選自《愛心世界季刊‧2013春季號024期》
(作者林萬億 台大教授 曾任台北縣副縣長 行政院政務委員)
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