以房真能養老嗎?


林萬億


內政部日前推出類似「不動產逆向抵押貸款」的養老方案亮點,稱為「以房養老」,意即老人將自己的房子抵押給政府,政府估算老人餘命與房屋價值後,按月發給養老金到老人死亡為止,之後房子收歸國有。申請人須年滿65歲以上、無法定繼承人、自有房屋無貸款、且公告現值低於中低收入戶標準(臺北市776萬元、新北市525萬元、臺灣省、臺中市、臺南市、高雄市480萬元,金門、連江375萬元以下)者,初步名額100名。抵押的房子不得轉租,若要出售須先與政府解約,償還已領養老金給付加計利息,利息依國宅貸款利率計算。房子在抵押期間必須投保災害保險,保費在每年第一次撥發給付時扣除。若發生災害,房子損失部分由保險公司理賠,但政府會先從中扣除已領給付加計利息。老人若結婚,婚後配偶成法定繼承人,契約跟著終止,須償還已領給付加計利息,取回房屋所有權。這個方案推出的目的是讓那些自有低價房屋,卻沒現金可用的老人,以房屋抵押換取每月養老金。乍看之下似有道理,其實,問題很多。


「以房養老」不是社會福利


首先,這是理財,不是社會福利。一般不動產抵押貸款是順向的,是指不動產(例如房屋)所有權人(借款人)將其自有房屋向金融機構抵押貸款,金融機構鑑定其房價後,以一定比率(例如八成)貸給現金,借款人拿到一筆房屋價值八成的現金。此後,就按月償還本息,直到本息還清為止,房屋產權才又回歸借款人。而所謂的「不動產逆向抵押貸款」正好相反,擁有房子的人,將其所有權抵押給金融機構,拿回來的不是一筆大額現金,而是分期提領。這本來是金融機構操作不動產抵押貸款的生意,卻被內政部拿來營業,利用公益彩券盈餘做莊。政府撈過了界,絕非好事。


不確定風險非常高


其次,不確定性很高。每月提領的現金多少,就要看房子值多少錢,再加上要領多久?如果分期的期數固定,每期可領金額就很容易計算,也就是房屋價值拆成固定期數,即是每期提領金額。然而,借款人會活多久不確定,只能推估,不能靠算命或健康檢查。活得久,分期提領金就要少。


一般不動產抵押貸款借款人能貸到的錢少,是因為金融機構怕借款人不依契約履行還錢,屆時只能拍賣房子抵債,當然要先將貸款打折;再者,金融機構要營利,就靠貸款利息了,利率高,獲利就高。而承辦「不動產逆向抵押貸款」的金融機構考慮借款人死後房子產權會歸其所有,屆時房價高低很難估算,可能受到房價波動影響,也會受到房屋折舊影響。如果估得高,就要付給借款人較高的分期提領金。另外,還得推估借款人能活多久。所以說,對貸款機構來說,房價鑑定與餘命推估都是風險,當然不可能高估房價與分期提領金。一旦借款人壽命很長,金融機構就會賠本。對於借款人來說,兩者也都是風險,房價被鑑定太低是損失,太早死也是損失。這種商品的買方是老人,實在經不起這種高風險管理的折騰。


老人吃虧政府佔便宜


第三,對老人不利。如上述,貸款機構絕不會讓借款人佔便宜。根據內政部初步精算結果,以公告房屋價格為300萬元者為例,65歲長者,男性月領8,200元,女性因壽命較長,每月平均可領取額度就變少,為7,100元;75歲長者,因餘命不多,男性月領13,400元,女性月領11,700元。如果一位老人有房子值300萬,依經建會推估,2020年時,臺灣男性平均餘命為78.13歲,女性為84.18歲。倘若男性65歲加入本方案,平均可以領13年又2個月,每月領取8,200元,總計可領1295600元。女性平均可領19年又6個月,總計可領1661400元。不管男女老人領到的錢,都比房屋價值300萬少一半左右。可見貸款利息之高。除非房價大跌,或折舊超出預期的快,不然,政府就賺很多。如果是75歲才加入,男性總計可領509200元,女性可領1287000元。政府賺更大。何況說,房價只是公告價值,而非以市價計算。政府既然把它當社會福利來辦,卻從老人身上撈大錢,好嗎?


政府變成物業管理公司


第四,簽約老人往生後,這些房子收歸政府所有,內政部變成業主,要去處分這些不動產,怎麼處分?政府幹嘛沒事找事做?以現在政府部門的分工與能力,根本管不好這些房子。如果,將這個業務外包給金融機構,那根本就不須要政府出面,有利可圖的生意銀行自己會做,何須假手政府。如果政府又拿錢去補貼承接銀行,一定會被罵圖利。


最後,適用的對象很少。初步只有100名,未來也不會有更多人申請。因為條件限制嚴苛。老人既無繼承人,房價又低的人數本就不多。自有房子房價很低,可能就是中低收入戶,就會有生活補助了,不急著需要這個方案。反之,如果放寬標準,內政部又會陷入生意越做越大的兩難,保證被罵不務正業。


其實,老人需要的不只現金給付,為何政府盡是往現金給付方向思考問題呢?想一想老人住在沒有電梯的公寓怎麼生活下去、人行步道與公共交通對老人很不友善、長期照顧設施不夠普及、老人缺乏活動場所等不是也很重要嗎?如果,「以房養老」適用某些人,他們不是中低收入戶,那就指點金融機構趕快推出這類商品,政府只要訂立遊戲規則,幫助老人獲得充分資訊,老人自然會選擇加入。就像很多老人已購買商業保險保單,政府從也未借箸代籌過。政府不能為了要有施政亮點,就隨便放一把火。
(作者林萬億 台大教授 曾任台北縣副縣長 行政院政務委員)

※本文摘選自《愛心世界季刊‧2013春季號024期》


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  • 清爽小雨
  • 你只考慮錢的價值,卻沒考慮人進去,尤其這是給老人的制度。不是每個人都很會理財,你這篇文章沒有抓到整個制度產生的重點上,也就是人,尤其是老人。如果一個人這麼會理財、精算,根本就不需要這些老人福利或制度了。